Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?

Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, muss sich mit dem Wert der eigenen Immobilie befassen. Schließlich möchte der Verkäufer einen guten Preis erzielen und der Käufer nicht zu viel bezahlen.

Auch der Preis für Wohnungen und Häuser richtet sich, wie bei jedem Produkt nach Angebot und Nachfrage. Weiteren Einfluss haben dabei der Zeitpunkt des Immobilienverkaufs, Bauart, Lage, Zustand und Ausstattung des Gebäudes 

Grundsätzlich werden in Österreich für die Immobilienbewertung je nach Art der Immobilie 3 verschiedene Verfahren angewendet.

  • Das Sachwertverfahren: das ideale Verfahren für das Einfamilienhaus …  Baukosten, Bodenwert, sonstige Immobilienbestandteile wie Terrasse, Balkone, Garage, Pool, usw. werden hier bewertet. Die Lage, Bauart und die die Abnutzung der des Hauses werden genauso berücksichtigt wie auch Mängel.
  • Das Vergleichswertverfahren: Hier werden die erzielten Kaufpreise anderer, vergleichbarer Immobilien recherchiert und daraus ein Durchschnittspreis errechnet. Dabei werden auch beispielsweise Ausstattung, Alter und Energiekosten mithilfe von Zu- und Abschlägen in die Berechnung des Vergleichswerts miteinbezogen.
  • Das Ertragswertverfahren: wird bei der Bewertung von Renditeimmobilien wie Miet- und Gewerbeimmobilien angewendet. Hier wird die Rentabilität dieser Immobilen also der Ertrag, den man erwirtschaftet, errechnet. Bei diesem Wertgutachten spielen unter anderem der Bodenwert und vor allem die möglichen Mieteinnahmen eine besonders wichtige Rolle.

Folgende Faktoren spielen bei der Bewertung eine wichtige Rolle und werden von unseren Experten im Erstgespräch aufgenommen:

  • Baujahr und Zustand: Neue Gebäude sind normalweise mehr wert als ältere, da der Bauwert ja abgeschrieben wird. Manchmal kann aber auch ein kernsaniertes altes Haus einen höheren Wert haben als ein jüngeres noch unsaniertes mit schlechtem Energieausweis Der Zustand spielt eine große Rolle. Regelmäßige Renovierungsarbeiten wirken sich positiv aus. Um einen günstigen Energieausweis zu bekommen, sind Sanierungsarbeiten nötig, die die Energieeffizienz des Gebäudes verbessern, wie beispielsweise ein Fensteraustausch oder Dämmungsarbeiten.
  • Fläche: Die Fläche der Immobilie und des Grundstücks sind ebenfalls ausschlaggebend für die Liegenschaftsbewertung. Daher benötigt man für die Bewertung auf jeden Fall Unterlagen über die genauen Ausmaße wie zB Grundbuchsauszug und Bestandspläne.  
  • Ausstattung: Je hochwertiger eine Wohnung oder ein Haus ausgestattet ist, desto mehr Geld sind Käufer bereit zu bezahlen - wobei hier gilt - Geschmäcker sind verschieden. Zur Ausstattung gehören unter anderem die Art der Fenster, die Art der Heizung, Badezimmer- und Küchenausstattung und Bodenbeläge.
  • Lage: Die Lage hat einen entscheidenden Einfluss auf den Immobilienwert, da sie nicht zu ändern ist. So können große, sehr gut ausgestattete Häuser in ländlicher Umgebung oftmals günstiger zu haben sein als kleine, mäßig ausgestattete Immobilien in guter Lage.
  • Marktsituation: Eng verknüpft mit der Lage ist auch die Marktsituation der Immobilie. Befindet sie sich in einem Markt wie der Hauptstadt Wien, lässt sie sich teurer verkaufen als in einer ländlichen Lage mit weniger Nachfrage nach Immobilien.
  • Rechtliche Rahmenbedingungen müssen bei der Immobilienbewertung natürlich ebenfalls berücksichtigt werden: Welche Flächenwidmung hat das Grundstück? Was erlaubt die Bauordnung? Ist die Immobilie denkmalgeschützt? Ist das Bauwerk so genehmigt? Vieles ist hier zu bedenken - je nachdem erfolgen weitere Wertzuschläge oder -abschläge.

Für einen unverbindlichen Beratungstermin erreichen sie uns unter office@immobilien86.at oder 0664/143 53 40 (Claudia) oder 0650/628 628 1 (Wolfgang)