DIE ANLEGERWOHNUNG

Eine Anlegerwohnung dient nicht der privaten Nutzung, sondern stellt eine zusätzliche Einnahmequelle bzw. Altersvorsorge dar.

Ist eine Anlegerwohnung das Richtige für mich?

Wenn Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen und die Wohnung als reine Investition ohne Wohnungsbedarf sehen, sich der zusätzlich anfallenden Kosten (z.B. Reparatur- und Sanierungskosten, etc.) bewusst sind und Ihr Kapital langfristig binden möchten ist eine Anlegerwohnung genau das Richtige für Sie.

Welche Vorteile bringt mir die Anlegerwohnung?

Der größte Vorteil ist das monatliche Zusatzeinkommen durch die Mieteinnahmen. Sollten Sie eine Fremdfinanzierung ins Auge fassen, achten Sie darauf, dass die Kreditraten durch den Mietzins abgedeckt sind. Die Wohnung stellt eine eher risikoarme Geldanlage dar und die Wertsteigerung ist ein großer Pluspunkt. Eine mögliche Eigennutzung im Alter oder ein Verkauf ist eine gute Option, dabei muss jedoch beachtet werden, dass diese, wenn sie mit Umsatzsteuer erworben wurde, nicht innerhalb der ersten 20 Jahre erfolgen sollte, da ansonsten der erhaltene Umsatzsteuerabzug wieder ans Finanzamt rückgeführt werden muss. Weitere finanzielle Vorteile entstehen durch Steuervorteile, da alle Ausgaben im Zusammenhang mit der Wohnung (z.B. Steuerberater, Rechtsanwalt, Instandhaltungskosten, etc.) als Werbungskosten abgesetzt werden können. Ob es für sie steuer- und einnahmentechnisch besser ist mit oder ohne Umsatzsteuer zu kaufen, das kann am besten ihr Steuerberater beurteilen.

Für die Evaluierung sind verschiedene Faktoren ausschlaggebend wie Anzahl der Immobilien, die sie besitzen, Art des Einkommens, zB ob sie Unternehmer sind oder nur als Vermieter nur Kleinunternehmer gelten. Lassen sie sich unbedingt vor dem Kauf entsprechend beraten.

Was aber muss ich beim Kauf nun alles beachten?

Zuallererst sollte die Lage und Infrastruktur passen, denn nur so werden Sie auch entsprechende Mieteinnahmen erzielen können. Auch Größe, Grundriss und Ausstattung sind wichtige Faktoren bei der Vermietung. Als Anleger wollen Sie sicherlich auch Ihre Nebenkosten so gering wie möglich halten, deshalb ist der bauliche Zustand ein wichtiger Faktor, der nicht unbeachtet bleiben sollte, da bei sanierungsbedürftigen Gebäuden oft hohe Zahlungen für die Instandhaltung anfallen. Alle Kosten für Reparaturrücklage und Instandhaltung können nämlich nicht an den Mieter weiterverrechnet werden und schmälern somit ihre Einnahmen.

Handelt es sich um einen Altbau, dann sollten Sie beachten, dass hier die Höhe des Mietzins durch das Mietrechtsgesetz geregelt ist und eine Mehrverrechnung vom Mieter auch rückwirkend behördlich rückgefordert werden kann. Bei Neubauten ist der Mietzins frei vereinbar. Auch das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen sollte stimmen, denn bei einer Finanzierung sollten die Kreditraten gedeckt sein. Und verwenden Sie nicht Ihr gesamtes Vermögen als Eigenkapital, denn wenn außergewöhnliche Situationen einen schnellen Zugriff auf Ihr Vermögen fordern, wird das schnell zu einem Problem bei langfristiger Bindung des Kapitals durch die Wohnung.

Sollten sie keine spätere Eigennutzung ins Auge fassen, lassen Sie bei der Kaufentscheidung Ihre persönlichen Vorlieben außer Acht. Die Rechnung muss stimmen.

Auch dürfen die anfallenden Nebenkosten beim Kauf nicht vergessen werden, denn diese betragen bis zu 10 % des Kaufpreises.

Nebenkostenaufstellung

• Grunderwerbssteuer – 3,5 % des Kaufpreises

• Eintragungsgebühr Grundbuch – 1,1 % des Kaufpreises

• Vertragserrichtungsgebühr beim Notar – 1 bis 2 % des Kaufpreises

• Bei Kauf über den Makler die entsprechende Provision – bis zu 3 % des Kaufpreises zzgl. 20% USt

Wie berechne ich nun ob sich der Kauf einer Wohnung lohnt?

Wollen Sie rentabel vermieten sollte die Rendite einen Prozentsatz von 3 % unbedingt übersteigen. Zur Berechnung der Rendite wird folgende Formel herangezogen:

Die zu erwartende Nettomiete x 12 ergibt die Gesamteinnahmen netto. Diese Gesamteinnahmen werden durch den Gesamtkaufpreis plus Nebenkosten dividiert und die daraus resultierende Summe x 100 gerechnet -> daraus ergibt sich dann die Rendite in Prozent.

Sollten Sie vom Modell „Anlegerwohnung“ noch nicht vollkommen überzeugt sind, dann sagt Ihnen vielleicht das „Bauherrnmodell“ zu.

Dazu erfahren Sie dann mehr in einem weiteren Artikel.