Zweitwohnsitz in eigener Ferienimmobilie ?!

Die Vorstellung ist verlockend: Ein Häuschen am See, eine Wohnung mit Blick auf die Berge – und das nicht nur für den Sommerurlaub, sondern als persönliche Rückzugsoase oder sogar als Einkommensquelle. Doch wer eine Ferienimmobilie oder einen Zweitwohnsitz in Österreich erwerben möchte, sollte sich neben der romantischen Vorstellung auch mit den rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auseinandersetzen. Der Charme der Ferienimmobilie verbindet das Angenehme mit dem Nützlichen: Sie bieten persönliche Erholung und können bei Vermietung zusätzlich laufende Einnahmen generieren. Besonders gefragt sind Lagen die international bekannt sind (in Österreich vor allem die Alpen) und auch klassische Tourismusregionen (Salzkammergut, Tirol oder Kärnten). Doch gerade dort gilt: Der Markt ist nicht nur sehr begehrt, sondern mittlerweile auch streng reglementiert.

Was sagt das Gesetz?

In Österreich ist der Erwerb von Zweitwohnsitzen und Ferienimmobilien durch das Raumordnungsgesetz der jeweiligen Bundesländer geregelt. Besonders relevant ist dabei die sogenannte Zweitwohnsitzregelung: Gemeinden können festlegen, wie viele und ob überhaupt Zweitwohnsitze zulässig sind. In vielen beliebten Regionen – wie etwa Kitzbühel oder Hallstatt – gelten strenge Regulierungen zum Schutz der einheimischen Bevölkerung vor Wohnraummangel.
Wichtig ist daher: Nicht jede Immobilie darf automatisch als Ferienwohnsitz genutzt werden. Bei Wohnungen sollte zusätzlich die Nutzungsvereinbarung im Wohnungseigentumsvertrag geprüft werden. Im Grundbuch muss entweder eine Zweitwohnsitzwidmung oder eine Widmung für freizeitwohnsitzartige Nutzung aufscheinen – manche Objekte wiederum müssen sogar touristisch vermietet werden. Wer ohne entsprechende Widmung dauerhaft urlaubt oder vermietet, riskiert empfindliche Strafen und im schlimmsten Fall sogar eine Nutzungsuntersagung.

Vermietung und Steuer

Wer seine Ferienimmobilie gelegentlich oder regelmäßig vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG) – diese müssen in der Steuererklärung berücksichtigt werden. Hierbei gibt es wiederum auch Sonderregelungen wie z.B. Bei gewerblicher Kurzzeitvermietung (über Plattformen wie Airbnb- sofern erlaubt) können auch Umsatzsteuerpflicht und Gewerbeanmeldung zum Thema werden. Hier lohnt sich der Blick ins Detail und ins Steuerbuch. Auch die Ortstaxe darf nicht vergessen werden: In fast allen Tourismusgemeinden ist sie pro Nächtigung abzuführen, meist wird sie direkt über den Tourismusverband verrechnet.

Finanzierung & Nutzung

Während Ferienimmobilien oft aus Eigenmitteln finanziert werden, sind auch klassische Immobilienkredite möglich, allerdings mit etwas strengeren Auflagen. Banken kalkulieren hier konservativer, da Ferienobjekte als „Luxusgüter“ gelten und bei Zahlungsausfällen schwerer zu verwerten sind. Auch die eigene Nutzung will überlegt sein: Wer vermietet, kann die Immobilie nicht jederzeit selbst nutzen. Wer hingegen ausschließlich privat urlauben möchte, verzichtet auf Einnahmen – aber gewinnt maximale Flexibilität.

Fazit: Eine Ferienimmobilie kann Rückzugsort, Investment und Altersvorsorge zugleich sein. Gerade weil der Markt für Zweitwohnsitze so stark reglementiert ist, zahlt sich eine Zusammenarbeit mit einem:er erfahrenem:r Makler:in aus. Ein Profi kennt neben Objekten mit gültiger Widmung auch lokale Gegebenheiten, Genehmigungsverfahren und steuerliche Stolpersteine. So sind Sie gut beraten und werden von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe professionell begleitet.