Immobilie als Kapitalanlage
In unsicheren Zeiten sind Immobilien für viele eine gefragte Kapitalanlage: Sie bieten greifbare Substanz, wertbeständige Absicherung, laufende Mieterträge und steuerliche Vorteile. Besonders in guten Lagen sichern sie stabile Einnahmen und profitieren oft von Wertsteigerungen durch Sanierungen oder steigende Bodenpreise.
Rechtliche Grundlagen in Österreich
- ImmoESt: 30 % auf den Gewinn beim Verkauf – unabhängig von der Besitzdauer.
- Steuerfrei nur bei Hauptwohnsitzbefreiung (mind. 2 Jahre durchgehend oder 5 von 10 Jahren bewohnt) oder Herstellerbefreiung (nur Gebäude).
- Vermietungseinkünfte: zählen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG) und sind jährlich zu versteuern.
Finanzielle Überlegung – Cashflow
Positiver Cashflow = Mieteinnahmen übersteigen Ausgaben (Kreditrate, Betriebskosten, Rücklagen, Steuern).
Auch anfängliche Unterdeckungen können sich lohnen, wenn eine Wertsteigerung zu erwarten ist.
Steuerliche Vorteile bieten z. B. AfA (Absetzung für Abnutzung) und abschreibungsfähige Sanierungen – hier lohnt sich eine Beratung.
Dazu ein Beispiel:
- Kaufpreis: 350.000€
- Eigenkapital: 100.000€
- Kredit: 250.000€
- Zinssatz: 3,5 % p.a.
- Tilgung: 2 % p.a.
- Monatliche Kaltmiete: 1.800€
- Betriebskosten (nicht umlegbar): 200€
- Rücklagen für Instandhaltung: 150€
Monatliche Kreditrate Annuität = Zinssatz + Tilgung = 5,5 % p.a.
(250.000€x5,5 %):12 =ca. 1.146€ pro Monat
Einnahmen & Ausgaben:
Cashflow-Berechnung: 1.800€ – 1.496€ = 304€ pro Monat
Positiver Cashflow: Die Immobilie trägt sich selbst und erwirtschaftet zusätzlich monatlich 304€.
Risiken: Leerstand, Zahlungsausfälle und Instandhaltung gehören dazu – lassen sich aber durch gute Standortwahl, Bonitätsprüfung und realistische Kalkulation minimieren.
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